Кадастровая стоимость не дает нам уснуть …
Кадастровая стоимость не дает нам уснуть …
В конце 2016 года в 28 регионах страны россияне получат уведомление об оплате налога на недвижимость, рассчитанную исходя из кадастровой стоимости.
Налог будут начислять таким образом: в 2016 году – 20% от общей суммы налога, к 2020 году –уже 100%. Земельный налог граждане уже платят полностью.
Как показывает практика, кадастровая стоимость превышает не только прежнюю оценку БТИ, но и рыночную. А, соответственно, увеличится в разы и сумма налога.
За последние полгода количество обращений граждан в специальные комиссии и суды для оспаривания кадастровой стоимости уже выросло в 1,5 раза.
Что показывает статистика:
- В комиссию подано 14,6 тысячи заявлений о пересмотре стоимости 30,2 тысячи объектов недвижимости; большинство объектов (> 85%) – это земельные участки;
- В большинстве случаев комиссии приняли решения в пользу собственников (заявителей), в результате чего стоимость снизилась почти на 30%.
Как же оспорить кадастровую стоимость? И нужно ли обращаться в суд для оспаривания кадастровой оценки?
Да, это можно сделать, вот только сначала посчитать, насколько это выгодно. Так как оспаривание кадастровой стоимости в суде повлечет за собой расходы. О том, какие именно это будут деньги, мы продемонстрируем на примере Москвы (источник: совет эксперта Berkshire Advisory Group газете «Известия»). Итак, какова последовательность действий и сколько это будет стоить.
Шаги по оспариванию кадастровой стоимости
1. Проведение независимой оценки объекта.
Для этого нужно обратиться в бюро независимой экспертной оценки. Стоимость услуги будет зависеть от того, в какую компанию обратится гражданин. Пример: средняя оценка земли в Подмосковье будет стоить 30-50 тыс. руб., квартиры в Москве – 7-15 тыс.руб. Услуги независимого оценщика можно снизить, если собственники коттеджных участков объединятся (или квартир в МКД). Тогда оценка для каждого объекта будет намного дешевле.
Итог работы: отчет об оценке.
2. Оспаривание в суде.
Обратиться нужно в районный суд. Срок рассмотрения – 3-4 месяца. Ответчик – Росреестр.
В 99,9% случаев суд назначает судебную экспертизу. В качестве судебных экспертов суды привлекают тех же независимых оценщиков. Их работу оплачивает истец. Она будет стоить 25-50 тыс.руб. Истцу также потребуется оплатить и работу адвоката, который будет представлять его интересы в суде.
Итак, расходы, которые понесет истец при оспаривании кадастровой стоимости:
Стоимость независимой оценки + госпошлина при подаче искового заявления + услуги адвоката + стоимость судебной экспертизы.
Проиллюстрируем изменение цены на примере столичной «сталинки» площадью 82,5 кв.м:
| Квартира «сталинка» (Ленинградский проспект, площадь 82,5 кв.м.) | Стоимость, руб | Налог в 2016 г. (20%), руб | Налог в 2020 г. (100%) |
| Кадастровая стоимость | 20 458 492,73 | 9 086,00 | 45 430,00 |
| Рыночная | 16 000 000,00 | 5 801,22 | 29 006,10 |
| Стоимость, установленная судэкспертизой | 17 500 000,00 | 6 142,13 | 30 710,64 |
| Итого снижение | -2 958 492, 70 | -14 719,36 |
Прежде чем обратиться в суд, необходимо посчитать суммы расходов и сумму экономии на налогах.
Ещё одна проблема
Эксперты обращают внимание еще на один пробел в законодательстве. Оспаривать кадастровую стоимость можно только на дату проведения оценки. При этом оценку кадастровой стоимости проводят не на настоящий момент, а на прошлый год. Соответственно и налоги платятся исходя из стоимости объекта в прошлом году, а не на сегодняшний день.
Кроме того, новый налог после изменения кадастровой стоимости будет уплачиваться только с года, когда заявитель обратился в суд. Например, если кадастровая стоимость была установлена в 2014 году, а оспорили её только в 2016 году, то за 2014-2015 годы налог нужно уплатить со стоимости, установленной в 2014 году.
