Архив метки: самовольная постройка

Кто и когда вправе легализовать самострой?

Дело о самострое, которое прошло все инстанции и дошло до Верховного суда Российской Федерации. Общество хотело признать свои права собственности, однако, префектура отказала.

Суть дела:

ОАО получило в аренду на 49 лет участок земли в Москве. Через 5 лет (в 2010 году) ОАО построило на этом участке нежилое здание. Разрешения на строительство не было.

В 2013 году ОАО обратилось в арбитражный суд с иском к Префектуре округа г. Москвы о признании права собственности на это здание. Аргументами являлось то, что здание не угрожает жизни и здоровью граждан и что Общество обращалось за получением разрешения на строительство, но не получило его.

Что решили суды?

Суд первой инстанции требование не удовлетворил потому, что:

  • Общество не представило доказательств того, что предпринимало меры для легализации данного здания;
  • Отсутствует согласие собственника земельного участка на возведение здания;
  • Договор аренды был заключен не с целью возведения объектов капстроительства.

А вот апелляция решение отменила и исковые требования удовлетворила потому, что:

  • При попытке легализации самостроя Общество провело строительную экспертизу экспертизу;
  • Договор аренды не содержит запрета на строительство объектов;
  • Назначение спорного здания не противоречит целевому использованию участка, не нарушает права собственника участка, не угрожает жизни и здоровью граждан.

Апелляционная инстанция руководствовалась положениями статьи 222 ГК РФ; разъяснениями, содержащимися в пунктах 25 и 26 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»; Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом ВС РФ 19.03.2014.

Кассационная инстанция согласилась с выводами апелляционной инстанции.

Департамент и префектура округа Москвы обратились в Верховный суд с жалобой отменить решения апелляционной и кассационной инстанций, а решение суда первой инстанции оставить без изменений.

И что решил Верховный суд РФ?

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ рассмотрела материалы дела и оставило в силе решение суда первой инстанции, то есть встала на сторону префектуры.

Почему?

  • Для признания собственности на самовольную постройку необходимым условием является наличие соответствующих прав на землю, на которой эта постройка возведена; Общество участок арендовало;
  • Право собственности на самовольную постройку на арендуемом участке может быть признано, если договор аренды участка заключался с целью строительства объекта. При условии: объект соответствует градостроительным нормам, не нарушает права и законные интересы других лиц и не представляет угрозу жизни и здоровья людей; участок в аренду был предоставлен Обществу для производственной деятельности, среди целей использования не было указано строительство зданий;
  • Особое значение имеет воля собственника участка. Суды должны были учесть, было ли согласие собственника участка;
  • Если арендатор использует участок не для целей, которые установлены в договоре, то это является нарушением договора аренды (п.1 ст.615 ГК РФ).

Суд первой инстанции, установив, что согласия собственника на строительство здания не было получено, пришел к правильным выводам и требование истца не удовлетворил.

В то же время, суды апелляционной и кассационной инстанций при принятии решения это не учли.

Судьи ВС РФ отметили:

Суд первой инстанции правильно установил, что Общество обращалось за получением разрешения на строительство, однако, не предоставило не все документы, которые необходимы для получения разрешения. Причем произошло это без уважительных на то причин.

Суды апелляционной и кассационной инстанции неправильно применили нормы материального права, поэтому их решения ВС отменил и оставил в силе решение суда первой инстанции.

Источник: определение Верховного суда РФ от 20.10.2016 по делу № 305-ЭС16-8051.

Что такое самовольная постройка?

Что такое самовольная постройка

Это жилой дом или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо без получения на это необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (Гражданский кодекс: п. 1 ст. 222

Какие разрешения являются необходимыми?
Это разрешение собственника земельного участка, разрешение органа архитектуры и градостроительства, архитектурно-планировочное задание и архитектурный проект (ст. 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»).

Обращаем ваше внимание на то, что самовольной постройкой можно назвать не только построенные объекты, но и незавершенное строительство.

В чем главное правовое последствие самостроя?

  1. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает права собственности на нее. Лицо лишь владеет материалами, израсходованными при строительстве.
  2. Самовольную постройку не считают недвижимостью. Она не подлежит государственной регистрации. Сделки, направленные на распоряжение такой собственностью, ничтожны как противозаконные (ст. 168 ГК РФ).
  3. На самовольно возведенное строение не распространяется положение о приобретательной давности (п. 4 Обзора законодательства и судебной практики ВС РФ за первый квартал 2003 г., утвержденного постановлением Президиума ВС РФ от 9 июля 2003 г.). Приобретательная давность означает, что лицо, которое не является собственником недвижимого имущества, но добросовестно и непрерывно владеет им в течение 15 лет, приобретает право собственности на него (ст. 234 ГК РФ).
  4. Лица, осуществившие самовольную постройку, несут административную ответственность (ст. 9.5 КоАП РФ). Кстати, они обязаны осуществить снос (полную разборку) самостроя за свой счет или привести объект недвижимости в первоначальное состояние (п. 2 ст. 222 ГК РФ, ст. 25 Закона).

А теперь о вариантах легализации самостроя

Начнем с того, что признание права собственности на самострой возможно только при соблюдении следующих условий:

  • У истца есть право собственности в отношении земельного участка, на котором возведена постройка.
  • Наличие постройки не нарушает права и законные интересы иных лиц.
  • Наличие постройки не угрожает жизни и здоровью граждан.
  • Лицо, построившее объект, принимало все надлежащие меры к его легализации. Например, старалось получить разрешения на ее строительство и/или ввод в эксплуатацию.

Итак, о вариантах легализации постройки

1. В первом варианте земельный участок в установленном порядке передается застройщику.

Важно: участок не должен принадлежать кому-либо на праве частной собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования. Это должны быть земли, входящие в государственный или муниципальный фонд.
Земельный кодекс (ст. 30-33 ЗК РФ) определяет порядок предоставления таких участков. Однако застройщику могут передать земельный участок, находящийся в частной собственности другого лица. Когда это возможно? После того, как участок будет изъят у собственника (ст. 284 ГК РФ) или будет заключен договор с собственником о приобретении застройщиком права на участок.

Необязательно, чтобы земельный участок был предоставлен под самовольную постройку на момент рассмотрения судом иска о признании права собственности на нее. Главное, чтобы к этому моменту собственник в письме или отзыве на иск пообещал истцу предоставить земельный участок для эксплуатации постройки в будущем. Изложенный подход широко распространен в судебной практике.

2. Во втором варианте самовольная постройка переходит в собственность владельцу земельного участка.

Важно: лицо, за которым закреплено право собственности, должно возместить застройщику расходы на строительство в размере, который определяет суд. Земельный участок, на котором соорудили самострой, можно использовать только по разрешенному назначению.

Какие документы следует приложить к иску о признании постройки законной?

К исковому заявлению о признании права собственности на самовольную постройку необходимо приложить:

  • Документы, подтверждающие факт возведения истцом самовольной постройки. Это могут быть: договоры подряда и акты приемки работ по строительству постройки, документы, подтверждающие расходы на строительство.
  • Документы, которые свидетельствует, что право на объект не принадлежит третьим лицам. Это может быть выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая не содержит записей о зарегистрированных правах, их ограничениях и обременениях в отношении объекта недвижимого имущества.
  • Документы, содержащие техническое описание самовольной постройки и ее адрес. Это может быть: адресная справка и выписка из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, выданная органом технической инвентаризации недвижимого имущества.
  • Документы, которые подтверждают соответствие возведенной постройки санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим и экологическим нормам. Это могут быть: санитарно-эпидемиологические заключения, заключения экологического аудита, документы государственных органов охраны окружающей природной среды, заключение технического обследования, справки органов по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям о соответствии возведенной постройки противопожарным нормам.
  • Документы, которые иным образом подтверждают отсутствие нарушения прав и законных интересов третьих лиц. Это могут быть: письма владельцев соседних строений, земельных участков либо совладельцев земельного участка.
  • Кроме того, истец может приложить проект постановления о предоставлении ему в будущем участка для эксплуатации постройки или письмо органа, который распоряжается земельными участками и выражает намерение передать истцу этот участок.

Это примерный перечень документов. В зависимости от конкретной ситуации от вас могут потребовать дополнительные документы.

источник