ocen expert 01 - Оценочная экспертиза

Оценочная экспертиза

Оценка имущества – исследование, регламентированное законодательством РФ, проводимое независимым оценщиком, обладающим специальными знаниями, квалификацией и профессиональным опытом в области оценки, с целью определения величины стоимости имущества  и стоимости отдельных прав на это имущество, а также предоставлением письменного заключения (отчета) об оценке. Оцениваемое право может быть и правом собственности, и правом аренды, и правом пользования.
Выделяются следующие виды оценки имущества:

  • Оценка жилой недвижимости: квартиры (доли квартиры), комнаты, здания, сооружения, дачного или садового дома, таунхауаса, коттеджа;
  • Оценка коммерческой недвижимости: офисные, торговые, складские,  производственные объекты, рестораны, гостиницы и другие объекты;
  • Оценка земельных участков различных категорий и видов разрешенного использования;
  • Оценка линейных  сооружений (эстакады, дороги, трубы,  резервуары, кабельные линии, линии электропередач, железнодорожные пути,  мосты и т.д.);
  • Оценка гаражей, стоянки, стояночных мест;
  • Оценка незавершенного строительства;
  • Оценка ущерба недвижимости;
  • Оценка автотранспортных средств;
  • Оценка акций.

Оценка недвижимого имущества необходима в следующих случаях:

  • Купля-продажа недвижимого имущества (в т.ч. в составе бизнеса) – оценка недвижимости позволяет учесть все ценообразующие факторы и является объективным обоснованием стоимости имущества;
  • Разрешение имущественных споров составление брачного контракта, раздел имущества при разводе – оценка недвижимого имущества необходима для того, чтобы выделить долю в совместной собственности;
  • Вступление в наследство (оценка имущества для наследства), дарение – оценка имущества обязательна;
  • Сдача недвижимости в аренду – оценка недвижимости необходима для определения арендной ставки;
  • Кредит под залог недвижимости, ипотека – оценка стоимости закладываемого имущества обязательна, выполняется в экспертном учреждении, аккредитованном банком;
  • Приватизация государственного или муниципального имущества –  оценка недвижимости обязательна (Федеральный закон № 178-ФЗ ст.12 «О приватизации  государственного и муниципального имущества)»;
  • Лизинг – оценка имущества обязательное требование лизинговых организаций;
  • Заключение договора страхования — отчет об оценке позволит избежать споров со страховщиком по вопросу величины страховой суммы;
  • Определение величины страховых выплат – независимая оценка причиненного ущерба нужна для устранения разногласий по сумме страховых выплат;
  • Определение стоимости взноса в Уставной капитал — оценка  неденежных взносов обязательна. (Федеральный закон № 14-ФЗ ст. 15 п.2 «Об  обществах с ограниченной ответственностью» и Федеральный закон №  208-ФЗ   ст. 34 п. 3 «Об акционерных обществах»);
  • Передача имущества в доверительное управление – если передаваемое имущество хотя бы частично является государственной или муниципальной собственностью – оценка недвижимого имущества: обязательна;
  • Оптимизация налоговой базы (налог на имущество, налог на прибыль и  налог на добавочную стоимость) при проведении переоценки основных  фондов предприятия или при реализации имущества в т.ч. по цене, меньшей,  чем остаточная стоимость (приказ Министерства Финансов РФ от 30 марта  2001 г. № 26н пункты 14, 15 «Об утверждении положения по бухгалтерскому  учету «Учет основных средств» ПБУ № 6/01», Налоговый кодекс РФ статья  40);
  • Оценка и переоценка активов компании в т.ч. предприятий, находящихся в налоговом залоге);
  • Оценка эффективности инвестиционных проектов и привлечение дополнительных инвестиций;
  • Проведение процедуры банкротства, в том числе на стадии арбитражного управления и т.д. — оценка имущества обязательна. Федеральный закон № 127-ФЗ ст. 111, 130 «О несостоятельности (банкротстве)»;
  • Строительство или реконструкция объектов недвижимости;
  • Судебные разбирательства.

Отчеты (заключения) об оценке имущества, выполненные независимыми оценщиками, являются  официальными документами, подтверждающими  стоимость имущества и могут быть использованы в любых инстанциях, включая судебные.

Требования к проведению оценки:

  • Проведение оценки включает следующие этапы:
  • заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
  • сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
  • применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
  • согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
  • составление отчета об оценке.

Задание на оценку должно содержать следующую информацию:

  • объект оценки;
  • имущественные права на объект оценки;
  • цель оценки;
  • предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;
  • вид стоимости;
  • дата оценки;
  • срок проведения оценки;
  • допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки, изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при  проведении оценки.
Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
По итогам проведения оценки составляется отчет об оценке в соответствии с требованиями законодательства РФ.
Отчет об оценке недвижимого имущества передается Заказчику, подписывается акт приёма-передачи.

При проведении оценки недвижимого имущества используются следующие подходы:

  • Сравнительный или рыночный подход
    совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
  • Доходный подход
    совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
  • Затратный подход
    совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Различают несколько видов стоимости:

  • рыночная стоимость
    При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, при условии  разумности, информированности и отсутствии чрезвычайных обстоятельств. Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:
    • при изъятии имущества для государственных нужд;
    • при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
    • при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
    • при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
    • при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
    • при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.
  • инвестиционная стоимость
    При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.
  • ликвидационная стоимость
    При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.
  • кадастровая стоимость
    При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Наиболее часто проводят оценку рыночной стоимости недвижимости.

Стоимость объекта недвижимости не влияет на стоимость работ по оценке, а целиком зависит от сложности оценки и удаленности оцениваемого объекта недвижимости.

banner600x80 01m - Оценочная экспертиза


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *