Что такое самовольная постройка
Это жилой дом или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо без получения на это необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (Гражданский кодекс: п. 1 ст. 222
Какие разрешения являются необходимыми?
Это разрешение собственника земельного участка, разрешение органа архитектуры и градостроительства, архитектурно-планировочное задание и архитектурный проект (ст. 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»).
Обращаем ваше внимание на то, что самовольной постройкой можно назвать не только построенные объекты, но и незавершенное строительство.
В чем главное правовое последствие самостроя?
- Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает права собственности на нее. Лицо лишь владеет материалами, израсходованными при строительстве.
- Самовольную постройку не считают недвижимостью. Она не подлежит государственной регистрации. Сделки, направленные на распоряжение такой собственностью, ничтожны как противозаконные (ст. 168 ГК РФ).
- На самовольно возведенное строение не распространяется положение о приобретательной давности (п. 4 Обзора законодательства и судебной практики ВС РФ за первый квартал 2003 г., утвержденного постановлением Президиума ВС РФ от 9 июля 2003 г.). Приобретательная давность означает, что лицо, которое не является собственником недвижимого имущества, но добросовестно и непрерывно владеет им в течение 15 лет, приобретает право собственности на него (ст. 234 ГК РФ).
- Лица, осуществившие самовольную постройку, несут административную ответственность (ст. 9.5 КоАП РФ). Кстати, они обязаны осуществить снос (полную разборку) самостроя за свой счет или привести объект недвижимости в первоначальное состояние (п. 2 ст. 222 ГК РФ, ст. 25 Закона).
А теперь о вариантах легализации самостроя
Начнем с того, что признание права собственности на самострой возможно только при соблюдении следующих условий:
- У истца есть право собственности в отношении земельного участка, на котором возведена постройка.
- Наличие постройки не нарушает права и законные интересы иных лиц.
- Наличие постройки не угрожает жизни и здоровью граждан.
- Лицо, построившее объект, принимало все надлежащие меры к его легализации. Например, старалось получить разрешения на ее строительство и/или ввод в эксплуатацию.
Итак, о вариантах легализации постройки
1. В первом варианте земельный участок в установленном порядке передается застройщику.
Важно: участок не должен принадлежать кому-либо на праве частной собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования. Это должны быть земли, входящие в государственный или муниципальный фонд.
Земельный кодекс (ст. 30-33 ЗК РФ) определяет порядок предоставления таких участков. Однако застройщику могут передать земельный участок, находящийся в частной собственности другого лица. Когда это возможно? После того, как участок будет изъят у собственника (ст. 284 ГК РФ) или будет заключен договор с собственником о приобретении застройщиком права на участок.
Необязательно, чтобы земельный участок был предоставлен под самовольную постройку на момент рассмотрения судом иска о признании права собственности на нее. Главное, чтобы к этому моменту собственник в письме или отзыве на иск пообещал истцу предоставить земельный участок для эксплуатации постройки в будущем. Изложенный подход широко распространен в судебной практике.
2. Во втором варианте самовольная постройка переходит в собственность владельцу земельного участка.
Важно: лицо, за которым закреплено право собственности, должно возместить застройщику расходы на строительство в размере, который определяет суд. Земельный участок, на котором соорудили самострой, можно использовать только по разрешенному назначению.
Какие документы следует приложить к иску о признании постройки законной?
К исковому заявлению о признании права собственности на самовольную постройку необходимо приложить:
- Документы, подтверждающие факт возведения истцом самовольной постройки. Это могут быть: договоры подряда и акты приемки работ по строительству постройки, документы, подтверждающие расходы на строительство.
- Документы, которые свидетельствует, что право на объект не принадлежит третьим лицам. Это может быть выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая не содержит записей о зарегистрированных правах, их ограничениях и обременениях в отношении объекта недвижимого имущества.
- Документы, содержащие техническое описание самовольной постройки и ее адрес. Это может быть: адресная справка и выписка из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, выданная органом технической инвентаризации недвижимого имущества.
- Документы, которые подтверждают соответствие возведенной постройки санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим и экологическим нормам. Это могут быть: санитарно-эпидемиологические заключения, заключения экологического аудита, документы государственных органов охраны окружающей природной среды, заключение технического обследования, справки органов по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям о соответствии возведенной постройки противопожарным нормам.
- Документы, которые иным образом подтверждают отсутствие нарушения прав и законных интересов третьих лиц. Это могут быть: письма владельцев соседних строений, земельных участков либо совладельцев земельного участка.
- Кроме того, истец может приложить проект постановления о предоставлении ему в будущем участка для эксплуатации постройки или письмо органа, который распоряжается земельными участками и выражает намерение передать истцу этот участок.
Это примерный перечень документов. В зависимости от конкретной ситуации от вас могут потребовать дополнительные документы.
источник
